Reporter: Selvi Mayasari | Editor: Handoyo .
KONTAN.CO.ID - JAKARTA. Industri properti yang tengah melambung kini tertekan penurunan harga rumah karena nasabah menghadapi tekanan ekonomi karena inflasi. Melonjaknya biaya pinjaman menekan pembeli dan pemilik properti di seluruh dunia.
Misalnya saja, dari Sydney hingga Stockholm ke Seattle, pembeli rumah mundur karena bank sentral menaikkan suku bunga dengan laju tercepat dalam beberapa dekade, membuat harga rumah jatuh. Sementara itu, jutaan orang yang membeli rumah dengan pinjaman murah selama pandemi menghadapi pembayaran yang lebih tinggi saat pinjaman mereka diatur ulang.
Dilansir dari Bloomberg, Australia dan Kanada juga sudah menghadapi penurunan harga rumah sekitar dua digit, dan para ekonom percaya penurunan secara global baru saja dimulai.
“Kami akan mengamati penurunan pasar perumahan yang disinkronkan secara global pada tahun 2023 dan 2024,” kata Hideaki Hirata dari Universitas Hosei, mantan ekonom Bank of Japan.
Baca Juga: Emiten Kawasan Industri Menunjukkan Pemulihan Performa pada Semester I-2022
Harga rumah di Australia juga tercatat mengalami penurunan pada Agustus lalu, atau alami penurunan terbesar dalam hampir empat dekade.
Di Australia, pinjaman berjangka cenderung memiliki jangka waktu yang relatif pendek yaitu dua sampai tiga tahun. Itu pasti merugikan pemilik rumah seperti Sindhuja Vetcha, seorang arsitek berusia 30 tahun yang masuk ke pasar properti Sydney Mei lalu dengan harapan mempertahankan suku bunga pada rekor terendah.
Tapi pembayaran pinjaman di apartemen dua kamar tidurnya di barat Sydney mulai naik dengan cepat karena harga untuk segala sesuatu mulai dari bensin hingga makanan melonjak. Dia sudah membayar tambahan A$260 atau sekitar US$178 per bulan untuk pinjaman berjangka variabel 40%, dan suku bunga diperkirakan akan terus meningkat.
Pada saat yang sama, nilai rumahnya telah terpukul. Properti serupa saat ini diiklankan dengan harga sekitar US$70.000 lebih rendah dari yang dia bayarkan - yang berarti perlu beberapa saat baginya untuk mendapatkan ekuitas positif lagi.
Di AS, sebagian besar pembeli mengandalkan pinjaman rumah dengan suku bunga tetap hingga 30 tahun. Pinjaman Hipotek dengan suku bunga yang dapat disesuaikan memiliki rata-rata sekitar 7% dari pinjaman konvensional selama lima tahun terakhir.
Sebaliknya, negara lain biasanya memiliki pinjaman dalam waktu yang tetap selama satu tahun, atau hipotek dengan suku bunga variabel yang bergerak sesuai dengan suku bunga resmi. Pinjaman suku bunga variabel di Australia, Spanyol, Inggris, dan Kanada menyumbang proporsi tertinggi dari pinjaman baru pada tahun 2020, menurut laporan bulan Mei oleh Fitch Ratings.
Sebagian besar hipotek di negara lain akan diatur ulang. Di Selandia Baru, misalnya, sekitar 55% hipotek perumahan yang beredar adalah variabel atau suku bunga tetap dan perlu diperbarui pada tahun ini hingga Juli 2023.
Baca Juga: Cara Perbankan Menggenjot Penyaluran Kredit Pemilikan Rumah dan Kendaraan Bermotor
Selandia Baru di mana harga naik hampir 30% pada tahun 2021, ini adalah contoh dari ledakan properti saat pandemi. Menurut Institut Real Estat Selandia Baru, bank sentral telah menaikkan suku bunga tujuh kali dalam 10 bulan terakhir, dengan harga rumah pada Juli turun 11% dari puncaknya pada November tahun lalu. Para Ekonom memperkirakan mereka akhirnya bisa turun sebanyak 20%.
Selandia Baru, seperti kebanyakan ekonomi dunia maju, sejauh ini menghadapi perlambatan perumahan. Neraca dan tabungan rumah tangga kuat, pasar tenaga kerja berkembang pesat, dan standar pinjaman telah diperketat sejak booming pertengahan 2000-an yang memicu krisis keuangan, artinya ada kemungkinan gagal bayar. Harga rumah di Selandia Baru sekarang turun 11% dari puncaknya.
Di beberapa negara, pemerintah telah melakukan intervensi untuk membantu konsumen yang kesulitan menghadapi pembayaran yang meningkat pesat. Di Korea Selatan - salah satu ekonomi Asia-Pasifik pertama yang memulai kenaikkan suku bunga - pembuat kebijakan baru-baru ini setuju untuk mengeluarkan lebih dari 400 miliar won atau sekitar US$290 juta untuk membantu mengurangi bagian rumah tangga dari hipotek suku bunga variabel.
Di Polandia, di mana pembayaran bulanan untuk beberapa peminjam meningkat dua kali lipat seiring kenaikan suku bunga, pemerintah pun turun tangan pada awal tahun ini, mengizinkan orang Polandia untuk menangguhkan pembayaran hingga delapan bulan. Langkah tersebut menghapus keuntungan bank-bank besar setelah industri dipaksa untuk membukukan sekitar US$ 2,78 miliar dalam ketentuan.
Sementara itu, di China sedang menghadapi krisis properti yang meningkat terkait dengan gelombang gagal bayar developer dan peminjam yang menahan pembayaran hipotek pada rumah yang belum dibangun.
Di Swedia, yang pernah menjadi salah satu pasar tertinggi di Eropa, harga rumahnya pun mulai turun sekitar 8% sejak musim semi, dan sebagian besar ekonom sekarang memperkirakan penurunan sebesar 15%. Kenaikan suku bunga juga memberikan tekanan pada perusahaan real estate yang telah meminjam banyak di pasar obligasi untuk membiayai operasi mereka, membuat investor semakin khawatir tentang kemampuan mereka untuk membayar kembali utang tersebut.
Penurunan harga juga terjadi di Inggris. Harga rumah di hampir separuh wilayah London stagnan atau turun, menurut analisis Bloomberg. HSBC Holdings plc telah memperingatkan bahwa Inggris berada di puncak penurunan properti dan permintaan itu bisa anjlok 20% di tahun depan.
Sekitar 1,8 juta peminjam Inggris akan melakukan pembiayaan kembali pada tahun depan. Yang paling rentan adalah pembeli rumah pertama, karena harga melonjak selama liburan bea materai, yang diperkenalkan pada musim panas 2020, untuk meningkatkan pasar selama pandemi. Mereka yang terikat jangka pendek menghadapi pembayaran yang lebih tinggi karena upah riil turun dengan kecepatan tinggi dan biaya hidup melonjak.
Baca Juga: Intiland Development (DILD) Sebut Penjualan Apartemen Mengalami Stagnasi
Sementara AS memiliki lebih sedikit risiko dari pengaturan ulang hipotek, lonjakan biaya pinjaman dalam beberapa bulan terakhir telah mendorong pembeli yang tertekan harga menjadi pinjaman yang lebih fleksibel dengan suku bunga lebih murah. Pangsa pasar pinjaman hipotek dengan suku bunga yang dapat disesuaikan juga melonjak ke level tertinggi selama 15 tahun pada bulan Juli, menurut Zillow Group Inc.
Goldman Sachs Group Inc. memperkirakan harga secara nasional di AS akan stagnan pada tahun 2023, meskipun beberapa wilayah sudah menunjukkan tanda-tanda penurunan yang lebih cepat. Pada puncak perumahan AS awal tahun ini, hipotek dengan suku bunga variabel menyumbang hampir 60% dari semua pinjaman rumah baru.
Dari sekitar US$ 5 triliun utang hipotek variabel yang beredar, sekitar sepertiga dari pembayaran bulanan sudah sesuai dengan suku bunga acuan bank sentral, menurut penelitian oleh National Bank of Canada. Dikombinasikan dengan hal-hal seperti jalur kredit dan hipotek suku bunga tetap yang akan segera diperbarui, pembayaran bunga yang meningkat ini dapat mengurangi pendapatan kolektif masyarakat Kanada sebesar 0,65% selama tiga tahun ke depan.
"Kami menghadapi risiko penurunan tajam dalam aktivitas belanja," kata ekonom Bank of Montreal Robert Cavich.
