Jalan Panjang Amerika Mengejar Rumah Terjangkau

Reporter: Nina Dwiantika | Editor: Nina Dwiantika

KONTAN.CO.ID - WASHINGTON. Membeli rumah di Amerika Serikat kini tak lagi sesederhana memiliki pekerjaan tetap dan mengajukan kredit. Bagi banyak keluarga muda, rumah justru terasa semakin jauh dari jangkauan. Harga hunian terus mencetak rekor, bunga kredit pemilikan rumah (KPR) bertahan di atas 6%, sementara rumah yang dijual di pasar semakin sedikit. Di tengah situasi itu, Kongres Amerika akhirnya mengambil langkah besar.

Sabtu (12/7), 21st Century Road to Housing Act resmi berlaku sebagai undang-undang. Menariknya, aturan ini lahir bukan karena Presiden Donald Trump membubuhkan tanda tangan, melainkan karena waktu terus berjalan. Trump memang memilih tidak menandatangani maupun memveto beleid tersebut. Sesuai konstitusi, undang-undang itu tetap otomatis berlaku.

Drama politik itu nyaris menutupi makna sebenarnya. Dalam laporan Bloomberg (12/7), untuk pertama kalinya dalam lebih dari tiga dekade, Washington meloloskan paket reformasi perumahan yang begitu luas. Tak tanggung-tanggung, ada 47 kebijakan yang dirancang untuk satu tujuan: membuat rumah kembali bisa dijangkau masyarakat Amerika.

Persoalannya memang sudah menumpuk selama bertahun-tahun. Sejak krisis finansial 2008, pembangunan rumah baru berjalan jauh lebih lambat dibandingkan pertumbuhan kebutuhan. Akibatnya, stok rumah semakin terbatas, sementara permintaan terus meningkat. Ketika pandemi Covid-19 datang dan suku bunga sempat jatuh ke level terendah, pasar properti justru memanas. Harga rumah melesat, persaingan membeli rumah semakin sengit, dan investor besar ikut memborong properti.

Kini dampaknya terasa luas. Banyak keluarga yang sebenarnya mampu mencicil rumah beberapa tahun lalu, kini harus mengubur impian menjadi pemilik rumah. Sebagian lainnya memilih tetap menyewa karena cicilan KPR sudah tidak masuk akal.

Lewat undang-undang baru ini, pemerintah federal mencoba menyerang akar persoalan: kekurangan pasokan rumah. Regulasi tersebut mendorong pembangunan rumah prefabrikasi yang lebih murah, mengubah gedung perkantoran kosong menjadi apartemen, hingga menyediakan hibah dan pinjaman lunak untuk memperbaiki rumah-rumah tua agar layak huni kembali.

Tak hanya itu, pemerintah juga berupaya membujuk pemerintah negara bagian dan pemerintah lokal agar melonggarkan aturan zonasi dan perizinan pembangunan. Selama ini, aturan tata ruang yang rumit dianggap menjadi salah satu penyebab utama minimnya pembangunan rumah di Amerika. Goldman Sachs bahkan memperkirakan pelonggaran regulasi tersebut berpotensi menambah sekitar 2,5 juta unit rumah dalam satu dekade mendatang.

Namun, jalan menuju rumah yang lebih terjangkau masih panjang. Pemerintah pusat tidak memiliki kewenangan memaksa pemerintah daerah mengubah aturan mereka. Banyak wilayah juga menghadapi penolakan dari kelompok Not In My Backyard (NIMBY), yakni warga yang enggan melihat lingkungan mereka dipenuhi pembangunan baru karena khawatir harga rumah yang sudah dimiliki akan turun.

Undang-undang ini juga menyasar investor besar yang selama bertahun-tahun membeli ribuan rumah sebagai aset investasi. Untuk pertama kalinya, investor yang telah memiliki lebih dari 350 rumah keluarga tunggal dilarang membeli rumah tambahan. Meski begitu, mereka tidak diwajibkan menjual properti yang sudah dimiliki, sehingga dampaknya terhadap pasokan rumah diperkirakan tidak akan langsung terasa.

Di sisi lain, tantangan terbesar justru datang dari pelaksanaannya. Banyak lembaga pemerintah yang bertugas menjalankan program perumahan kini mengalami kekurangan pegawai akibat efisiensi birokrasi. Artinya, meski aturan baru sudah berlaku, berbagai program tetap membutuhkan waktu sebelum benar-benar berjalan di lapangan.

Yang juga menarik, undang-undang ini sama sekali tidak menyentuh persoalan yang paling sering dikeluhkan masyarakat Amerika saat ini, yakni mahalnya bunga KPR. Suku bunga pinjaman rumah masih mengikuti pergerakan pasar obligasi dan kebijakan Federal Reserve, bukan keputusan pemerintah federal. Selama bunga KPR tetap tinggi, banyak pemilik rumah lama juga enggan menjual rumah mereka karena harus mengambil pinjaman baru dengan bunga yang jauh lebih mahal. Fenomena ini membuat stok rumah yang tersedia tetap terbatas.

Karena itu, sebagian ekonom menilai undang-undang ini bukan solusi instan. Ia lebih menyerupai fondasi yang baru mulai dibangun. Hasilnya mungkin baru terlihat beberapa tahun ke depan ketika pembangunan rumah benar-benar meningkat dan pasokan mulai mengejar permintaan.

Meski demikian, di tengah polarisasi politik Amerika yang semakin tajam, keberhasilan meloloskan regulasi bipartisan ini menjadi sinyal bahwa isu perumahan akhirnya berhasil menyatukan dua kubu yang selama ini sulit menemukan titik temu. Bagi jutaan warga Amerika yang telah lama menunggu kesempatan memiliki rumah sendiri, harapan itu setidaknya kini kembali memiliki alamat.